中海学仕里：思明区的 “学区 + 现房” 双王炸，改善型自住的 “确定性选择”

一、项目定位：思明东的 “现象级降价盘”

中海学仕里作为思明区核心区稀缺新盘，以 “厦门一中思明分校旁・实景现房・精装高定” 为核心卖点，打造 106-190㎡三至四房产品。项目占地约 4.2 万㎡，总建约 13.4 万㎡，容积率 2.8，绿化率 35%，均价约 7.5 万 /㎡，较 2023 年峰值降价超 20%，成为思明区 “学区房价格洼地”。

二、核心优势：四大价值维度重构思明置业逻辑

 S 级学区组合

• 厦门一中思明分校：市直属名校，与项目仅 20 米之隔，2025 年 9 月开学，规划初中 36 班，师资力量雄厚。
• 外国语附属小学洪文校区：距项目 500 米，市直属小学，与一中分校形成 “双名校” 教育链，保障子女 12 年优质教育。

 现房交付与价格优势

• 竣备现房：2024 年底交房，规避期房风险，所见即所得。
• 价格回调：135㎡户型从 950 万降至 700 万 +，单价较周边二手房低 15%，性价比凸显。

 全维配套与地段价值

• 商业旗舰：300 米达宝龙一城，500 米地铁 2 号线岭兜站，构建 “5 分钟生活圈”。
• 生态升级：规划 5 个足球场大小的中央公园，推窗见绿，下楼入园。

 产品力革新

• 低公摊设计：公摊率约 20%，106㎡三房实际使用面积超 85㎡，190㎡四房享约 150㎡空间。
• 精装高定：全系标配大金中央空调、杜拉维特智能马桶、汉斯格雅卫浴，集成式制冷油烟机等，精装标准超市场预期。

三、产品亮点：全生命周期户型设计

1. 106㎡三房两厅两卫（刚需改善优选）

• 极致空间利用：三开间朝南，U 型厨房 + 独立玄关，总价约 800 万起。
• 灵动改造：次卧可改书房，满足家庭成长需求。

2. 126㎡四房两厅两卫（爆款户型）

• 南北通透：边套户型，约 9.6 米南向面宽，主卧套房带飘窗，全明卫生间。
• 宽景阳台：加长阳台设计，连通客厅与次卧，拓展生活空间。

3. 190㎡四房两厅三卫（终极改善）

• 横厅设计：约 7.2 米横厅连通景观阳台，主卧带独立衣帽间与卫浴，匹配高阶生活需求。
• 双阳台配置：生活阳台 + 观景阳台，功能与享受兼得。

四、潜在挑战：理性看待三大核心质疑

1. 梯户比与居住密度

• 两梯四户设计：高层梯户比偏高，部分户型私密性一般，需接受公共空间共享。

2. 城市界面与生源结构

• 界面局限：位于洪文与岭兜交界处，城市界面较老旧，缺乏五缘湾的高端感。
• 生源多元：周边商品房（4000 户）与安商房（2600 户）并存，生源结构多元化。

3. 学位竞争压力

• 学位充足：中学 16 班 / 年段，小学 12 班 / 年段，可能接收外溢生源，需关注后续划片政策。

五、购买建议：精准匹配三类人群

 推荐人群

1. 教育刚需族：106㎡三房总价 800 万起，满足 “学区 + 自住” 双重需求。
2. 岛内改善族：126㎡四房南北通透，低密社区匹配三代同堂需求。
3. 资产配置者：190㎡四房长线持有，享思明区教育资源溢价红利。

 避坑指南

1. 优先选择低楼层：现房可实地考察采光，低楼层性价比更高。
2. 关注装修细节：精装交付需确认品牌型号，确保与宣传一致。
3. 核实学位政策：购房前确认最新划片文件，规避变动风险。

六、结语：思明区的 “抗跌硬通货”

中海学仕里以 “双名校学区 + 现房交付 + 精装高定” 的王炸组合，成为思明区改善市场的 “抗跌硬通货”。尽管面临梯户比、生源等争议，其教育资源的稀缺性、户型设计的人性化、价格的竞争力，使其在市场中脱颖而出。随着一中分校开学及中央公园落地，片区价值持续兑现。建议实地考察，重点关注 126㎡四房及 190㎡大平层，把握入主思明区的最后机遇。

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