厦门招商1872深度测评：临港新城的机遇与挑战

一、项目概况：临港新城的“孤勇者”

招商1872位于厦门海沧临港新城，由招商蛇口开发，总建筑面积约20万㎡，规划高层住宅及洋房产品，主推81-116㎡的2-4房，现房均价约2.8万/㎡，定位刚需及首改客群。项目前身为2017年出让的H2017P02地块，经历多次销售策略调整，现以现房尾盘形式清售，部分房源有优惠。

二、核心优势：交通与现房红利

1. 进岛交通便捷性

• 快速路网：紧邻海新路互通立交，20分钟直达岛内，通勤效率优于马銮湾等新兴板块；

• 地铁预期：规划地铁4号线（远期）或设站1公里内，未来或提升板块通达性。

2. 现房即住零风险

• 规避期房隐患：2021年已交付，实景呈现社区园林及户型，购房者可实地验房，杜绝“货不对板”；

• 优惠促销：尾盘阶段推出送车位、特价房源等优惠，降低上车门槛。

3. 教育资源基础配套

• 学校覆盖：毗邻临港小学（已开学），华东师范附属海沧学校（规划中）距离约1.5公里，满足基础教育需求。

  

三、潜在短板：板块发展与产品力争议

1. 板块能级不足

• 发展滞后：海沧重点资源倾斜马銮湾新城，临港新城配套推进缓慢，商业、医疗等设施依赖老城区，缺乏大型综合体；

• 环境疑虑：周边存在中粮储粮仓、发电厂等设施，部分购房者担忧空气质量及噪音影响。

2. 学区质量存疑

• 学校排名靠后：华东师范附属海沧学校在海沧区属中下游，中考升学率未达头部水平，教育溢价有限。

3. 产品设计平庸

• 户型功能性弱：81㎡两房设计过时，流通性低于市场主流三房；116㎡洋房得房率一般，缺乏创新亮点；

• 社区品质一般：园林设计简单，公区设施较少，对比同价位竞品（如海投白鹭湾）缺乏竞争力。

  

四、价格博弈：一二手倒挂与增值潜力

• 二手对标：周边阳光城翡丽湾二手房均价2.8万/㎡，厦门院子同价位，项目现价缺乏明显优势；

• 增值瓶颈：板块发展动能不足，缺乏产业与人口导入，中长期升值空间受限。

五、客群匹配与购买建议

1. 精准客群

• 岛内通勤刚需：预算有限且注重通勤效率的年轻家庭，可优先选择94㎡三房，兼顾功能与总价；

• 现房需求者：急于入住或规避期房风险的购房者，可关注送车位房源，降低持有成本。

2. 避坑指南

• 优选楼栋：避开临海新路高架房源，优先选择中庭楼栋，减少噪音干扰；

• 学区预期管理：若子女教育为优先项，建议同步考察海沧双十附校等成熟学区二手房。

  

六、结语：权衡下的务实之选

招商1872以“现房+交通+优惠”三重标签，成为海沧刚需市场的过渡型选项。尽管存在板块能级不足、产品力平庸等短板，但其现房属性与价格促销仍吸引部分务实买家。对于追求“确定性”的购房者，需谨慎评估长期居住体验与资产保值力，或转向马銮湾等发展更成熟板块。

 探盘贴士：建议工作日晚高峰实测进岛通勤时间，并考察临港小学上下学人流；重点关注社区内部噪音控制，尤其是中庭房源静谧性。

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