一、项目概况与核心数据

      厦门联发招商悦鹭湾由国企联发集团与央企招商蛇口联合开发，定位“鼓浪屿风情住区”，是马銮湾西片区少有的低密人文社区。项目占地约6万㎡，总建面7.5万㎡，容积率2.5，绿化率35%，规划6栋高层及洋房，总计540户，主推79-128㎡精装三至四房。

      价格表现：参考均价2.8万/㎡（高层2.7万-2.95万/㎡，洋房略高），总价门槛216万起。2025年4月成交数据显示，其实际成交均价约2.25万/㎡，套均总价225万，单月网签8套，位列海沧区第35名。

       交付计划：预计2025年3月30日交房，当前已进入现房销售阶段，物业为招商物业（高层3.3元/㎡/月，洋房3.5元/㎡/月）。

       二、核心竞争优势

       交通枢纽地位

       项目毗邻地铁2号线（东瑶站）、4号线（规划林埭站）及6号线（在建），形成“三轨交汇”格局，30分钟直达岛内核心商圈。自驾通过海沧隧道、第二西通道（通车后18分钟至滨北）串联岛内外，通勤效率优于岛外多数板块。

        教育资源密集

      1公里内覆盖15年全龄教育链：延奎实验小学孚中央分校（区重点）、厦门一中海沧校区（市属TOP3）、城建七彩幼儿园（公立）等，生源纯粹（板块无安置房混居），教育溢价显著。

       生态与配套升级

       生态资源：三大公园环绕（新月公园、市政公园规划中、芸尾水道公园新建），社区内打造“林、岛、浪、石”主题景观轴，宜居属性突出。

      商业医疗：海沧SM生活广场（在建）、13万㎡招商花园城（在建）预计2025年陆续开业；医疗配套包括台资三甲长庚医院及马銮湾医院（厦门第一医院筹建）。

       三、市场表现与竞品对标

       片区竞争格局

       马銮湾西片区为海沧楼市主力板块，2025年4月片区新房成交169套（乐活岛97套+马銮西56套）。悦鹭湾直接竞品为保利首创云玺、住宅水晶尚苑（均价3.2万/㎡），其价格持平但产品力略胜（低密+国企背书）。

       客户画像与去化分析

       主力客群为岛外刚需及首改家庭，79㎡小户型占比35%（总价180万级），94-128㎡改善户型占比65%。4月周均去化1-3套，去化速度中等，需依赖房票政策刺激（房票享5%奖励）及配套落地预期。

       四、潜在挑战与风险提示

       商业成熟度滞后尽管规划商业体量庞大，但SM广场、招商花园城仍处建设期，短期内依赖社区底商，生活便利性受限。

       板块供应过剩

       马銮西片区库存超1580套（含二手房），同质化竞争激烈。2025年海沧土拍地价回调（如银城智谷楼面价1万/㎡），或引发价格体系重构压力。

       学区政策波动

       厦门一中海沧校区划片范围调整后，生源稳定性提升，但若未来教育政策变动（如多校划片），可能影响项目溢价。

       五、未来价值展望

       交通能级跃升

       地铁6号线通车（预计2025年底）将强化与岛内、集美的通勤联动，吸引跨区客群。

       板块价值兑现

       马銮湾西定位“宜居产城融合区”，随着医疗、商业、公园配套落地，居住氛围将加速成熟，中长期房价支撑力强。

        产品稀缺性

        岛外容积率2.5以下的低密社区稀缺，悦鹭湾洋房产品（128㎡边套）具备长期资产配置价值，预计跑赢板块大盘。

       联发招商悦鹭湾凭借交通、教育、低密三大核心优势，在马銮湾西板块中定位清晰，适合预算有限的刚需及改善家庭。短期需关注商业配套进度及竞品促销策略，中长期则受益于板块价值兑现，建议购房者优先选择94㎡以上户型以对冲市场波动风险。

       感兴趣的朋友可拨打售楼部电话详细了解，现在拨打电话预约看房还能享受有房子专属优惠，一站式买房舒适体验！
       更多买房优惠/资讯关注有房子房产网，持续更新中！

      【售楼部电话：4007729886转2780来电，或点击报名立享专属优惠，并享受一对一服务，可提供专车看房】