一、在售最新数据（2025年7月更新）

       价格动态：

       均价：约31000元/㎡（高层），洋房单价略高。

       特惠房源：

       79㎡高层：总价240万起（单价约3.04万/㎡），首付72万起。

       89㎡高层：总价280万-290万，首付88万起。

       127㎡洋房：常规总价440万-450万，特价3楼389万（单价约3.06万/㎡），首付120万起。

       对比竞品：同板块建发文澜和著均价3.75万/㎡，水晶尚庭等均价3.3万-3.7万/㎡，项目价格具备性价比优势。

      去化情况：

       主力户型79㎡、89㎡三房去化较快，127㎡洋房面向改善客群，去化节奏稳健。

       二、公区设计与社区品质

      低密生态规划：

       容积率仅2.8，绿化率38%，打造“诗书画”主题三重园林，含景观迎宾轴、全龄活动区等。

配备268㎡泳池、健身房、智慧空间站等休闲设施。

       商业与生活配套：

       社区底商：近6000㎡商业+1500㎡生鲜超市，满足日常需求。

       外部商业：直线2.5公里内在建SM新生活广场（14万㎡综合体），预计2025年开业；马銮湾生活广场等现有配套。

       物业与服务：

      保利物业，物业费3.3元/㎡·月+0.5元能耗费，提供24小时管家服务。

       三、产品定位与户型解析

       产品竞争力：

      小面积多功能：79㎡实现三房，空间利用率领先竞品。

      精装交付标准：127㎡对标岛内豪宅配置，但79㎡、89㎡未配中央空调，细节待优化。

       四、地段核心优势

       教育资源稀缺性：

       厦门一中海沧校区：直线距离仅20米，属省一级达标校，初中部近年入学率100%。

       全龄教育链：自带9班幼儿园，3公里内覆盖马銮西小学、海沧二实小等。

       交通多维覆盖：

       地铁：距2号线东瑶站1.5公里，4号线（在建）鼎美站1.3公里，依赖公交接驳（非地铁房）。

       自驾：5分钟上海沧大桥/隧道，20分钟进岛。

       医疗与生态：

       双三甲医院：1公里内在建马銮湾医院（地铁6号线直达），3公里处长庚医院。

       公园资源：毗邻新月公园、马銮湾带状公园，生态宜居。

       区域发展潜力：

       马銮湾新城定位厦门“副中心”，政府持续投入基建（如SM综合体），宅地楼面价已破2.5万/㎡，增值空间明确。

      五、潜在不足与建议

      短板：

      交通接驳：非地铁房，依赖公交或自驾；跨区公交线路不足。

      城市界面：周边存在安置房与工厂，高端居住氛围待形成。

      商业成熟度：SM广场未开业前，大型购物需依赖岛内。

      购房建议：

      刚需家庭：优选79㎡中间楼层，控制总价；重视教育确定性。

      改善客群：关注127㎡楼王单位（视野无遮挡），长期持有享区域升值红利。

       六、项目核心竞争力

       保利首开云禧以教育稀缺性（厦门一中） + 低密生态社区 + 小户型高实用性为核心卖点，尽管交通接驳和商业成熟度存在短期瓶颈，但依托央企品质背书、区域规划红利及价格优势，仍是厦门岛外刚需及改善客群的优选。建议购房者结合户型特点与家庭需求，优先考察教育资源兑现及特惠房源。

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