一、项目定位与市场表现

       核心定位

       项目定位“新青年活力社区”，瞄准集美区46%的青年人口（35岁以下客户占比超70%）。主打“低密湖景+智慧社群”，通过高得房率、智能化配置（华为鸿蒙全屋生态）和社群运营（9大活力社群、社区食堂），重构青年改善型生活标准。

       销售业绩

       首开热度：2025年5月24日首推90套房源（105㎡洋房+126㎡四代宅），2小时内售罄，超500组客户抢购，去化率100%。

       持续领跑：6月单月成交破200套，环比增25%，稳居厦门新房销售“双冠王”（套数、面积）。

       加推涨价：7月加推7#楼64套126㎡房源，均价涨至3.6万/㎡（此前折后均价3.29-3.34万/㎡），反映市场信心强劲。

       二、核心竞争优势分析

       黄金地段与稀缺配套

       500米漫行生活圈：大悦城（400米）、大明广场（100米）等三大商业综合体；双地铁（1号线官任站500米+6号线在建）；厦门五中集美校区（直线30米，2026年投用）；九天湖景观（水体面积超筼筜湖6.25倍）。

       低密生态：容积率仅2.3（板块最低），42%绿地率，局部楼栋抬升6.6米提升视野与防潮性。

       产品力革新

       空间效能颠覆：

      精装与智能：华为鸿蒙系统联动安防家电；日立中央空调+方太厨电；126㎡收纳容量达28m³（≈3辆货车）。

       价格倒挂与性价比

       折后均价3.3万/㎡ vs 周边中粮一期二手房挂牌4万+/㎡（倒挂超15%）。

       首付门槛73万起（105㎡），以刚需总价实现岛内千万级豪宅功能。

       三、潜在风险与挑战

      交付与配套不确定性

       交付周期长（2027年），需承担3年租房成本。

       学区风险：厦门五中集美校区划片政策未明确，存在变动可能。

      产品细节缺陷

       部分临路楼栋（尤其南地块近海翔大道）存在噪音问题，依赖隔音玻璃解决。

       蝶型楼栋排布可能导致低楼层户型对视，建议选中高楼层。

       市场竞争加剧

       亭北外国语学区板块新住宅用地入市（地段较荒但学区优势），可能分流客群。

       四、市场前景与投资价值

      政策与产业支撑

      厦门2025年政策利好：首付15%、房贷利率3.05%、公积金贷款额度120万，叠加“房票3.0”跨区购房政策，释放购买力。

      集美新城产业基础坚实：软件园三期扩容至20万从业者，持续导入高收入人群。

      增值潜力

      长期：集美新城东进趋势明确，126㎡四房因功能稀缺性更具保值性。

      短期：稀缺低密四代宅（西亭核心区最后低容地块）+ 配套升级（五中投用、地铁6号线通车）。

       五、总结建议

       客群匹配策略

       刚需家庭：优选105㎡洋房，总价可控（约388万）且功能媲美150㎡。

       改善客群：锁定126㎡四代宅，独梯独户+双花园，争取车位同购折扣（综合单价可压至3.2万/㎡）。

       投资者：长持中高楼层四代宅，关注软件园三期人口红利兑现。

       风险规避建议

       优先选择非临路楼栋，规避噪音问题；

       密切跟踪五中划片政策落地进展，降低学区不确定性影响。

       联发嘉悦里三期以 “地段稀缺性+产品革新力+价格倒挂” 三重优势，重新定义厦门岛外改善标准，成为青年家庭“功能密度与社群文化”的标杆选择。然而，需理性权衡交付周期与学区风险，结合自身需求优化资产配置。

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