一、7月市场情况与价格竞争力

        价格洼地显著

       7月高层房源（79–93㎡）单价区间为1.8万–2.3万/㎡，总价150万起；洋房（101–128㎡）单价2.0万–2.5万/㎡，总价210万起，显著低于海沧区商品住宅均价（30,653元/㎡），较同板块竞品（如保利首开云玺、水晶尚苑均价3.2万/㎡）低约30% 。

        折扣政策叠加：清盘阶段推出限时优惠，如：

        部分79㎡三房总价低至140万+（单价约1.8万/㎡），赠送全屋中央空调；

        签约享6万元车位优惠及家电礼包，首付分期进一步降低门槛。

        成交表现逆势

       尽管厦门7月楼市整体量价齐跌（商品住宅均价环比降6.68%），悦鹭湾凭借低价策略，7月成交6套（套均价196万元），位居海沧区销量前列，印证其刚需吸引力。

        二、核心优势分析

        1. 产品设计：小户型高得房率，实用性突出

        79㎡三房：公摊率仅15.67%，全明格局，精装配备方太、科勒等一线品牌，满足三口之家功能需求。

       洋房产品：128㎡四房得房率高达84.33%，一梯两户、南北通透，部分中高楼层直面市政公园，景观溢价约10%。

       低密社区：容积率2.5，绿化率35%，融合鼓浪屿风情景观轴，提升居住舒适度。

       2. 教育资源“目送式”覆盖

      全龄教育链：紧邻延奎实验小学孚中央分校（仅20米），3km内覆盖9所小学+8所中学，包括厦门一中海沧校区（全市前三）、北附学校思齐校区等优质资源。

      入学便利性：幼儿园至高中教育资源密集，为学区刚需家庭提供强支撑（注：划片政策以教育局为准）。

       3. 配套加速兑现，宜居属性提升

       商业医疗：3km内集结三大商圈（在建14万方SM生活广场、13万方招商花园城、捷特姆购物中心）；双三甲医院（长庚医院+在建马銮湾医院）保障医疗需求。

       交通升级：1km内16个公交站+3地铁站（鼎美、东瑶、马銮中心），地铁6号线在建强化通勤效率。

       生态资源：周边规划新月公园、市政公园等，拥园揽湖的居住环境。

       4. 开发商背书与板块潜力

       低风险保障：国企联发+央企招商蛇口联合开发，物业由招商局积余运营，降低烂尾风险。

       区域发展：马銮湾西片区为厦门“跨岛发展”核心，政府持续投入基建，商业体落地推动板块价值上升。

       三、是否值得买？——适配需求与风险提示

      风险提示：

      配套落地时效：SM生活广场、招商花园城等商业体仍在建设中，短期生活便利性受限；

      市场分化加剧：厦门岛外房价连续下跌（7月海沧区环比降2.93%），需关注后续政策托底力度。

      值得买的三大理由

      价格安全垫厚：显著低于区域均价，叠加清盘折扣，下行风险可控；

      教育+产品双王牌：学区资源密集且能级高，户型设计精准匹配刚需及初改需求；

      板块成长性明确：国企开发+地铁商业兑现，中长期宜居属性提升确定性较强。

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