一、项目定位：五缘湾外湾最后的 “低密纯宅”

中交建发・五缘海悦作为五缘湾外湾绝版地块，以 2.0 容积率打造岛内稀缺的小高层社区。项目占地 4.4 万㎡，总建 8.8 万㎡，规划 582 套 119-199㎡四至五房，全 2 梯 2 户设计，精装限价 7.18 万 /㎡，车位 60 万 / 个。尽管面临学区不确定性与景观资源短板，但其低密规划、户型优势及外湾醇熟配套，仍为岛内改善客群提供了 “确定性选择”。

二、核心优势：低密基因与产品力的双重赋能

 岛内稀缺低密社区

• 容积率 2.0：岛内近 5 年出让地块最低容积率，仅 11-16 层小高层，楼间距超 40 米，绿化率 35%。
• 纯商品房社区：零安商房配建，圈层纯粹性保障，打造 “归家即度假” 的酒店式居住体验。

 户型革新，高得房率

• 119㎡四房：岛内稀缺小户型，四面宽朝南，南北双阳台，得房率约 80.3%。
• 199㎡五房：南北通透，约 7.2 米横厅，主卧套房带双飘窗，得房率高达 83.4%。
• 全明格局：所有户型均做到南北通透，采光通风俱佳。

 醇熟配套，便捷生活圈

• 商业：自带社区底商，500 米达温德姆酒店商业群，10 分钟车程覆盖湾悦城、K11（在建）。
• 交通：双地铁（2/3 号线五缘湾站）+ 环岛干道 + 翔安大桥，20 分钟畅达岛内核心区。
• 生态：740 米外湾亲海步道、630 米五缘沙滩，步行 15 分钟享 “海湖双景”。

三、争议解析：理性看待三大核心质疑

1. 学区不确定性

• 现状：目前划片墩上学校（建设中），但教育部门明确 “环岛干道以西学校统筹安排”，五缘实验学校（S 级）存在理论可能。
• 趋势：厦门新生儿数量 2017 年后下滑超 22 万，未来学位紧张或缓解，新校师资配备值得期待。

2. 景观资源短板

• 客观事实：受国贸润园、新景国际外滩遮挡，无瞰海视野，需接受 “无景观溢价”。
• 补偿方案：小区规划五大无界度假花园，打造 “把酒店带回家” 的社区园林。

3. 价格性价比

• 折扣后价格：预售价基础上享 97 折 + 50 万优惠，实际均价约 6.8 万 /㎡，对比周边二手房（中铁元湾 7.5 万 +）存在倒挂。
• 稀缺性溢价：岛内纯低密社区稀缺，未来二手房市场竞争力强。

四、购买建议：精准匹配三类客群

 推荐人群

1. 改善家庭：追求低密、户型与地段的 “全能组合”，137-199㎡户型匹配三代同堂需求。
2. 教育预期者：认可墩上学校潜力，或赌定五缘实验学校划片可能性。
3. 资产配置者：长线持有，享受外湾板块价值重估红利。

 避坑指南

• 优先选择高楼层：10 层以上，规避低层遮挡，提升采光效果。
• 关注学区进度：定期查询墩上学校建设及划片政策更新。
• 谨慎选择小户型：119㎡户型位于小区边缘，可能受道路噪音影响。

五、结语：争议中的 “确定性资产”

中交建发・五缘海悦以 “低密纯宅 + 高得房率 + 外湾醇熟” 三大核心优势，成为五缘湾改善市场的 “确定性选择”。尽管面临学区、景观等争议，但其岛内稀缺性、户型革新及价格倒挂，仍为购房者提供了 “用时间换空间” 的机会。建议实地考察，重点关注 137㎡南北通透户型及 199㎡瞰景大平层，把握入主五缘湾的最后机遇。

项目动态：SM 展厅已开放，119-199㎡户型热销！

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